“注水”的新力与“错付”的陈凯

“闪离”的明星经理人

对“明星职业经理人”陈凯而言，三年似乎是个绕不过的坎。2012年任职阳光城总裁，2015年离职，2017年赶赴中南置地“救场”，三年后再次“出走”。

于是，当陈凯入职新力的消息传出时，外界最大的疑惑是陈此次“托付”能否超过三年。最终，陈凯用事实回应外界，半年就到了极限。

作为地产圈的红人，陈凯一直名声在外。一位长期从事地产行业的内部人士对《一点财经》透露，陈凯行事果决、雷厉风行，人也比较正，比那些纯粹混名声、贪污受贿的职业经理人好太多。

“黑马”后遗症

新力地产在陈凯的闪离之后突然成为业界坊间的舆论中心，这家房企究竟是何来头？

作为区域性房地产企业，新力集团在圈里算是“晚辈”，2010年才刚刚成立，2012年第一个项目销售额仅仅为1.29亿元，两年后新力销售额也不过增至8亿元，根本望不见行业TOP100的“尾灯”。

但2016年新力地产突然突破百亿大关，当年销售金额竟高达161亿元；2019年新力控股集团（02103.HK）登陆港股市场，并在当年度实现合同销售金额914.22亿元。可谓火箭速度。

其招股说明书显示，2016-2019年，新力营收分别为22.23亿元，52.41亿元、84.16亿元、269.92亿元；同期净利润则分别为6243.7万元、9502.1万元、4.14亿元、19.57亿元。

数据显示，2016-2018年，新力尚未偿还的银行及其他借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元、215.11亿元。

其中，信托、资管公司和其他金融机构的贷款占很大一部分。截至2020年3月底，还有28项信托融资未偿还。

此外，2016-2019年，新力经营活动产生的现金流净额分别为-20.4亿元、-65.5亿元、17.2亿元、-38.4亿元，四年中三年现金流为负。

新力的“神奇”指标

2019年至今年上半年，新力的资产负债率突然大幅下降，这一看似可喜的信号背后却隐藏着更多玄机。

“一增一减”之间，新力净利润扩大的同时，权益减少，负债率下降的目标完美实现。更为“巧妙”的是，股权转让和质押也是其降负债的一大法宝。

例如，今年4月，江西新力和江西瑞达各持股50%的南昌威汀引入新股东芜湖点瑞，一周后，新力将其持有的南昌威汀的剩余股份质押给芜湖点瑞。

股权转让和质押让新力通过降低持股比例，实现部分子公司财务不再并表，从而有效降低表内负债。同时，转让及质押股权所得能带来增量融资。

值得注意的是，新力2019年年报里公布的合营和联营企业名单本身就是疑点重重。例如，其联营企业之一江西秋念的控股股东及上级股东都是在江西秋念成立几天前匆忙成立，且与新力“共用”邮箱，这究竟是合作伙伴还是披着“外衣”的内部人呢？

华西证券曾指出，如果房企的项目合作方非房企，如个人、金融公司、其他业务关联方等，则大概率存在明股实债的情况。

实际上，周玮珑、邓平，雏雅静、万明华、许清华等等这些突然出现在新力合作名单上的名字，每一个名字的背后恐怕都有着别样的故事。

结语

入职仅半年，“明星职业经理人”陈凯就“闪电离职”，留下“越来越好的公司”。能以120万元的“微薄”年薪吸引明星职业经理人的加盟，这个公司并不简单。

飞速的业绩增长和急剧的负债下降使其面临“业绩注水”的质疑。而挖来陈凯本身是否就是为其新一轮“业绩注水”做打算呢？经历过一个个“流水的将军”后，愿重新出发的新力真的能“越来越好”？