“情景地产”开创者 长三角知名地产商大发地产赴港IPO

原标题：“情景地产”开创者 长三角知名地产商大发地产赴港IPO
2018年1月，全国30强房企中惟一没有登陆资本市场的房企正荣地产(06158)正式登陆港股市场，才过去不到四个月就被恒指公司列入恒生港股通指数成份股，同样的剧情是否能在另一沪上地产商大发地产身上重演?

4月26日，大发地产向港交所递交了招股说明书，这是继弘阳地产之后的第二家2018年递交招股书的上海地产商。
事实上，如果仅从业绩而言，这家名字颇为喜气的地产商并不如正荣地产名声响亮，但如果按照成为全国领先的住宅房地产开发商的目标，加上其作为“情景地产”开创者的角色，大发地产有可能弯道超车，在未来的3-5年内位列中国地产30强之列。
作为一家区域型地产商，大发地产项目主要位于长三角，这使其公司营收、利润得到保证。同时，在挖来原世茂地产执行董事后，加之港交所上市、“情景地产”理念逐渐风靡，大发地产将加快其全国布局的步伐，并有望成为中国最大的开发商之一。
企业短期看营收、利润，长期看成长和确定性，所以如果当大发地产数年后成为千亿级房企，那么应该给现在的这家企业一个怎样的估值?
智通财经APP获悉，大发地产是一家总部位于上海的房地产开发企业，公司就已经连续2016到2018年获得"中国房地产企业100强"。
这家房企的业务主要集中在长三角，包括三大方面：物业开发销售、商业物业投资经营及物业管理服务。公司主要收入来源于开发的物业。
根据公司提交的招股书，截至2018年2月28日，大发地产在上海总共开发了五项物业，累计建筑面积近50万平方米。同时，大发地产一直专注于深耕长江三角洲地区的房地产市场。自2003年起大发地产开始开拓江苏省、2008年起将业务拓展至安徽省，并将版图逐渐扩张至温州、上海、南京等位于长三角地区的若干重点城市，在长三角地区共有24个处于不同开发阶段的物业项目。

数据显示，，截至今年2月底，大发地产的总土地储备面积只有172万平方米，且安庆、温州两个城市就占到其土储比例的近六成。此外，大发在建物业的估值为62.42亿元，仍旧以长三角一地为主。
这一布局让大发地产颇为得意，其在招股书中表示，长三角区核心城市的土储及高效获地能力是自身竞争力所在。
稍有遗憾之处在于，大发地产目前仍为中型地产商。从财务数据上看，大发地产最近三年的营收均未超过50亿元人民币，2015和2016两年甚至都不到10亿，年初上市的二线房企正荣营收也能达到接近200亿人民币，大发地产与之相比仍有较大差距：

不过值得注意的是，大发地产在2017年的增长十分明显，营收从6.6亿人民币增至44.1亿人民币，增幅超过500%，毛利也由16年的1.2亿增长超过400%至6.6亿，这样的增速在房地产企业中实属罕见。
根据公司提交的上市申请书，2017年公司收入的激增主要来源于2017年多个项目的交付导致交付面积增幅超过100%，以及温州项目交付后带来平均售价超过200%的增幅：

这背后反映出来的其实是大发地产近年来拿地扩张步伐的不断加速，的确，相比一线房企动辄数千亿的土储规模，加速拿地显然是大发地产目前的当务之急。尽管招股书中并未透露大发地产今年的拿地计划，但过去一年的飞速增长或许也能体现出大发地产上市背后的野心。
实际上，大发地产尽管知名度没有恒大、碧桂园这些在港上市的一线房企那么高，但其实也已经有22年历史。
1996年，公司创始人葛和凯成立了大发集团，2001年将地产业务拓展到上海，并在当年9月以1100万元的注册资本成立了上海大发。
2006年，“二代掌门人”葛一晹以管培生的身份加入大发地产，9年后，“80后”葛一晹成为上海大发的经理，正式开始执掌大发地产。大发地产提交的招股书披露，葛和凯直接持有大发集团60%股权，其子葛一晹等另外四名投资人通过名为“上海和鸿”的投资公司，间接持有大发集团20%股权，并另外持有大发集团20%股权。
智通财经APP观察到，大发地产从较为保守的风格，逐渐转变为积极扩张的态度，正好就是葛一晹接手大发地产的时间段。
此外，葛一晹2016年提出了“情景地产”这一创新概念，研发出“情景+”生活系统，从用户的日常活动、情感需求为出发点，配备设施、打造空间，构建出不同的具体情景，并将居住融入到各大场景之中，给业主提供了一个全新的居住体验。
具体而言，就是不再仅仅以“物质空间”本身为中心，而是以生活为中心，通过对空间氛围营造及社群运营的手法，像化学反应中的“催化剂”一般，为人与人的互动关系，情与景的交融体验创设条件，满足80后、90后新生代居住群体的个性化需求。
更重要的是，就在今年2月，大发地产迎来了其上市前一位重要的职业经理人——原世茂房地产执行董事廖鲁江加入大发地产出任执行董事兼CEO，负责大发地产的业务运营及日常管理。

廖鲁江这个人在房地产行业可以算是小有名气，在公司行政、人力资源管理及员工培训方面，他也已累积了超过12年经验。作为地产界知名老将，加上十多年在品牌地产商的运营经验，廖鲁江的到来，势必会将大发地产品牌、产品质量、营收规模带上一个新的高度;加之80后的葛一晹，深暗新世代的产品需求，两者搭配更属强强联合。
如果从这方面而言，即不应将大发地产定位为一个区域的、中小型地产商的概念，志存高远的“80”后掌门葛一晹，加上经验老道的房企“大咖”廖鲁江，或许这才真正是大发地产成为全国领先的住宅房地产开发商的底气。
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